業務内容
当事務所においては以下の業務を行っております。
①顧問業務
顧問業務とは、当事務所が管理組合にとって長期的にいつでも相談できるパートナーとなり、他の理事に負担をかけることなくサポートする人をさせて頂く業務です。継続的な安心が得られ適正なマンション管理を維持し続けることができるようにお手伝いさせて頂きたいと思います。
管理組合の理事、特に理事長のご負担は大変なものではないかと思います。そこで、当事務所は、年間を通じて一緒になって理事会運営やマンション管理についてサポートさせて頂き、理事方々のご負担を軽減できるようにしたいと思います。
「やりたくてもできなかった。」「問題に気付いてはいたが先延ばしにしていた。」などの部分について顧問契約を頂くことで一つ一つ解決をしていきたいと思います。さらに、理事が毎年交代しても将来を見据えた継続性のある理事会運営やマンション管理をサポートさせて頂き将来的に起こり得る問題を早期に発見、対処していきたいと思います。
②管理規約改正案業務
管理規約は、マンションの「憲法」とも言われる最高自治規範です。マンション内でのトラブルが訴訟へと発展した場合、裁判所は管理規約を基に判決をします。現在の管理規約が管理組合設立当初のままであったりすると、現代社会やマンションの実情に合わない条文等もあるのではないかと思われます。
当事務所は、法律との兼ね合い、標準管理規約をベースにし管理組合の実情を考慮した上で、管理規約改正案をご提案させて頂きたいと思います。
※原則、当業務は顧問契約締結が条件となります。
③長期修繕計画案作成業務
マンションは竣工した時より劣化が始まり時を追う毎に劣化は進行していきます。その劣化を少しでも遅らせ良好な状況を維持する為には、計画的な修繕を実施していくことが必要となります。その計画的な修繕を長期にわたって予定していくものが「長期修繕計画書」と呼ばれているものです。つまり「いつ」の時期に「どんな」修繕工事を「いくら」くらいの工事金額で行う予定なのかを記載したものです。
この「長期修繕計画書」と同時にこの先、いくらくらいの修繕積立金を貯めておかねばならないか、その金額を貯める為に毎月いくらの修繕積立金を設定しなければならないのかという資金計画案もご提案させて頂きたいと思います。
いつまでも快適な空間で安全に暮らし続けて頂くためにも長期修繕計画は必要だと思います。
※原則、当業務は顧問契約が条件となります。
④大規模修繕工事コーディネート
大規模修繕工事の施工段階では、当然ながら施工業者が完成に向けて働きます。しかし、それに至る準備や計画の段階では、まだ、施工業者が決まっておらず、理事会ないし大規模修繕工事のために構成された修繕委員会が中心となって、プロジェクトを推進していかねばなりません。理事会や修繕委員会の会合の段取りや配布資料の準備などの事務が発生します。大規模修繕工事については、管理組合が主体となりますが、大規模修繕工事実施の合意形成を円滑にならしめるため、調査診断結果報告や修繕内容の報告会並びに工事説明会を開催する事が重要となってきます。そのためには、会合の段取りや修繕委員会や理事会、総会等の開催案内の通知や配布資料の準備を要します。以上のような準備に関し当事務所がコーディネーターとしてサポートさせて頂くことで、大規模修繕工事が迅速かつ円滑に行われると思われます。
その他、コーディネーターの具体的な役割として、修繕委員会、理事会や総会に出席しての助言、書類作成、中間検査立会、竣工検査立会です。
管理組合の皆様が理解、納得し皆様に喜ばれる大規模修繕工事をコーディネートさせて頂きたいと思います。
⑤相談業務
顧問契約まで必要ないが管理組合運営、維持管理、修繕等で何かお困り事を抱えていらっしゃる管理組合もあるかと思いますので、このような、単発的な相談業務を承っております。
必要に応じて当事務所をご利用頂ければと思います。
⑥管理会社委託内容チェック業務
現在、管理業務を管理会社へ委託している管理組合も多々あるかと思います。また、修繕工事についても管理会社に発注している管理組合も多々あると思います。
そこで、当事務所は以下の点についてチェックします。
- お支払いされている管理委託料と管理会社が管理組合に対して行っている業務とのバランスはとれているか？
- 管理会社は、「マンション管理適正化法」を管理組合に対し遵守しているか？
- 管理会社施工の修繕工事金額は適正か？工事内容は適正か？管理会社の社員はその修繕工事に関し立会、施工後のチェックを行っているか？
※原則、当業務は顧問業務締結が条件となります。
⑦建物巡回点検業務
自主管理の管理組合では建物巡回点検は、理事の方々で行っているのではないかと思われます。また、電球の球切れ交換、建物諸設備の故障、不具合、破損、損壊の修理、修繕も理事の方々で対応されているのではないかと思われます。
また、管理会社に管理業務を委託している管理組合では、管理会社が巡回点検しているかどうか嫌疑を抱いていらっしゃるのではないかと思われます。
当事務所では、建物の定期巡回を行い不具合個所があれば、修繕の提案をさせて頂き、必要があれば、修繕業者のご紹介をさせて頂きます。
少しでも理事の方々の負担軽減に貢献できればと考えております。
※原則、当業務は顧問契約締結が条件となります。
⑧個別アドバイザー
マンション管理士は、管理組合の立場で管理組合運営、建物維持修繕を助言、支援を行っていくことが主な業務です。 だから、相談者、依頼者は管理組合役員（理事会）がほとんどです。
最近、理事以外の方より以下のような相談を受けました。
①自分は、不在区分所有者（マンションに住んでいないオーナー）ですが、私の意見を聞かずに、理事会が「不在区分所有者協力金」という規定を管理規約に加えようとしています。どのように対応すればよろしいでしょうか。
②専用ポーチに植えている木を私の許可を得ずに理事会が伐採しました。このような行為は許されるのでしょうか。
③理事会が委託している管理会社社員による管理費等の横領事実を全組合員に対して公表しません。理事会に掛け合うべきでしょうか。
④理事会が全組合員の意見も聞かずに、修繕工事を発注したり管理規約を勝手に変更したりと暴走しています。暴走を阻止したいのですがどのように対抗して行くのがよろしいのでしょうか。
上記のように、理事以外の方で管理組合運営に不満、疑問を抱いている方は多いのではないでしょうか。また、誰に相談したらいいのか、このような不満、疑問に対応頂ける専門家はいないのだろうかという思いの方は多数存在すると考えます。
このような事態に対応する為、「個別アドバイザー」という業務を行うこととしました。対応は、マンションライフに関する件に限り、少しでも多くの方に快適なマンションライフを謳歌し続けていただけるようにしたいと思います。
個別アドバイザー利用料金は、以下の通りです。対応は利用者宅を訪問して行います。
- 初回ご利用は、無料（1時間以内）
- 2回目以降 1時間以内4,000円（1回あたり）
